Fazendo uma pesquisa rápida na internet sobre o significado do termo usucapião, encontraremos que é uma de maneira de conseguir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel), através de sua utilização por um determinado período de tempo.
Nada mais é, do que comportar-se como dono sem que haja oposição a esta posse, entre outros requisitos. A usucapião está prevista na legislação brasileira, especialmente no Código Civil.
No entanto, a usucapião é muito mais complexa do que se imagina e passou por inúmeras adaptações ao longo do tempo. Atualmente pode ser solicitada extrajudicialmente, ou seja, é possível dar início ao procedimento de forma administrativa .
Para conhecer mais sobre esse assunto, o Portal E+ Notícias entrevistou Rodolfo Pedro Bom, advogado há 19 anos e Consultor na área do Direito Civil, Empresarial e Direito Público. Confira!
Doutor, no que consiste a usucapião?
A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade. Isso mesmo, quem detém somente a posse de um bem móvel ou imóvel, pode buscar a propriedade desse bem em seu nome. A propriedade do bem é a tão sonhada “regularização” que, no caso de imóveis o objetivo é ter a matrícula do imóvel em seu nome.
O que seria a usucapião extrajudicial? E o que é necessário para obtê-la?
Com alterações relativamente recentes em nosso ordenamento jurídico, foi possível buscar a regularização das posses por meio da usucapião extrajudicial. O que antes era somente buscado via o Poder Judiciário, agora é possível dar início no procedimento de forma administrativo.
Essa forma administrativa nada mais é do que um processo, nos mesmos moldes do Poder Judiciário, onde é preciso de uma petição narrando todas as informações necessárias do histórico da posse, o enquadramento legal e a apresentação de documentos, alguns deles, obrigatórios, como, por exemplo, o laudo topográfico com mapa e memorial descritivo.
Esse procedimento é iniciado junto ao cartório de títulos e documentos e já vem se mostrando com muita eficiência em comparação ao trâmite junto ao Poder Judiciário. Atualmente, é possível estimar a conclusão de um pedido de usucapião no prazo de 90 dias, a depender, obviamente, das condições documentais e outros fatores.
Basicamente, é preciso que então intitulado “posseiro” reúna condições básicas para comprovar ou instruir o seu pedido de reconhecimento de usucapião. Tais condições se iniciam com a comprovação do prazo mínimo de 10 (dez) anos no imóvel, em alguns casos, 5(cinco) anos. Essa comprovação pode se dar com contrato de compra e venda, comprovante de água, luz, IPTU, fotos, declarações de vizinhos, dentre outros documentos que possam demonstrar o atendimento do prazo aquisitivo.
Com esses documentos em mãos e elaborado o requerimento, tais documentos são protocolados primeiramente no cartório de títulos e documentos que, posteriormente, realizará uma vistoria técnica no local, conforme descrição contida nos documentos apresentados. Realizada a escritura da Ata de usucapião, essa primeira etapa está vencida, cabendo ainda, dar prosseguimento no procedimento.
É bom que se lembre que, essa Ata notarial de usucapião não dá ao solicitante o direito à propriedade do bem, uma vez que, a propriedade definitiva somente se dará com a emissão da matrícula se deferido seu pedido no cartório de registro de imóveis, por onde tramitará a segunda etapa.
Já no Cartório de Registro de Imóveis todos os documentos que foram protocolados no cartório anterior, agora, incluindo a Ata notarial, serão apreciados pelo registrador, que tomará algumas providências, normalmente expedindo cartas de intimação para a União, Estado e Município, para que se manifeste no interesse do pedido. É comum também, que o registrador faça exigências de apresentação de diversos outros documentos, como por exemplo, certidões negativas e explicativas sobre eventual discussão anterior de posse que recai sobre tal imóvel. Em verdade, o que é preciso demonstrar é que não há qualquer outro pedido ou discussão de posse sobre o referido imóvel, caso contrário, a competência para apreciar tal pedido passa a ser do Poder Judiciário. De fato, o pedido extrajudicial pode acabar no âmbito judicial.
É possível também, que o registrador exija a realização de audiência para oitiva das partes solicitantes e de testemunhas, para só então, decidir pelo deferimento ou não do pedido.
Com o deferimento, com base no memorial descritivo apresentado, o registrador abrirá matrícula do imóvel em nome dos solicitantes. Pronto, está consolidada a propriedade.
Daí em diante, o antigo posseiro passa a ser legítimo proprietário, tendo seu imóvel valorizado, podendo vir a ser financiado futuramente por um possível comprador, cuja propriedade se transferirá, a partir de então, por escritura pública de compra e venda.
Quanto o cidadão precisa desembolsar para solicitar a usucapião?
O custo que engloba o pedido de usucapião abrange honorários advocatícios, honorários com engenheiro para emissão de laudo topográfico e ART, cópias, certidões, reconhecimentos de firmas, taxas e emolumentos em cada um dos cartórios, dentre outros gastos.
O procedimento e o enquadramento legal da usucapião, estão previstos junto à Lei Federal 13.465/2017, Código Civil e Código de Processo Civil.
Regularizar o imóvel só traz benefício ao solicitante, seja pela valorização do imóvel, seja pela segurança de se ter a propriedade para si ou garantida futuramente para seus herdeiros.
RODOLFO PEDRO BOM, é advogado há 19 anos. Consultor na área do Direito Civil e Empresarial e Direito Público. Graduado pela Universidade de Marília-SP. Pós-Graduado em Direito Tributário pela Universidade Federal de Santa Catarina—UFSC. Pós-Graduado em Gestão em Direito Empresarial pela FAE Business School. Foi Procurador Geral da Câmara Municipal de Paranaguá e procurador da Município. Lecionou Direito Municipal no ISLPAR e Direito Comercial na FAFIPAR.
